PIAZZA GRANDE di Nicola Signorile | 06_04_2016

Crediti edilizi nel pug di Bari: da Punta Perotti a San Cataldo

Crediti edilizi nel pug di Bari: da Punta Perotti a San Cataldo

I «crediti edilizi» decollano e (forse) atterrano _ Nasce il piano di Stanghellini

 

L’uomo giusto, al posto giusto, al momento giusto. È l’architetto Stefano Stanghellini il nuovo coordinatore dei progettisti del Piano urbanistico generale di Bari, indicato dagli stessi componenti del gruppo a sostituire l’architetto Bruno Gabrielli, scomparso il 4 ottobre dell’anno scorso. Stanghellini è stato dunque promosso sul campo da consulente a capogruppo: una scelta largamente prevista, considerando il suo curriculum e la collaborazione già avviata con Gabrielli, a Bari, per affrontare il rebus dei 15 milioni di metricubi di cemento – residuo del Piano regolatore di Quaroni – che bisognerebbe ma non si vorrebbe tagliare.

Stanghellini, infatti, è uno di maggiori esperti in Italia di perequazione, compensazione e soprattutto di crediti edilizi.

Professore ordinario di Estimo allo Iuav di Venezia da una quindicina di anni, Stangellini ha insegnato anche nelle università di Ferrara e di Bologna. Negli anni Novanta è stato pure presidente dell’Inu, l’Istituto nazionale di Urbanistica, ed ha fatto parte di commissioni statali per il regolamento delle Stu (le Società di trasformazione urbana) e per il Testo unico sugli espropri. Tra i saggi che ha pubblicato, segnaliamo «Il regime dei suoli urbani» (Alinea ed. 1991), di cui è coautore, e il capitolo «Estimo dei terreni e dei fabbricati» nel «Codice dell’Urbanistica, dell’edilizia e del governo del territorio» che Utet ha edito nel 2006.

A sgombrare il campo dagli equivoci che generano i neologismi dell’urbanistica contrattata è proprio Stanghellini, nelle sue lezioni universitarie. A differenza di quel che sostengono urbanisti come la stessa Carla Tedesco, assessore del Comune di Bari, non c’è perequazione senza credito edilizio: «Le quantità edificatorie (talvolta chiamate “crediti edilizi”) generate da premialità  – afferma Stanghelini –  si combinano con i c.d. “diritti edificatori” generati dalla perequazione urbanistica, pur avendo diversa genesi». Così nel corso di «Processi di pianificazione e processi di valutazione», nell’anno accademico 2014-2015.

«Il riconoscimento di diritti edificatori (crediti edilizi)» può avvenire, spiega ancora Stanghellini, «come compensazione per (…) la perdita, da parte del privato, di diritti edificatori riconosciuti da precedenti atti dell’Amministrazione in seguito a sopravvenute esigenze pubbliche (protezione dal rischio idrogeologico, tutela del Paesaggio)».

Una volta riconosciuto il credito, questo si stacca dal terreno nel quale è nato ed è trasferibile in altre zone della città, pur distanti kilometri. Anche Stanghellini si affida allora alla suggestiva metafora aeroportuale dei crediti edilizi che decollano qui e atterrano lì, dopo avere girato sul cielo delle città. Ma Roma stanno ancora volteggiando. E nel suo corso universitario a Venezia Stanghellini mostra agli studenti un’immagine che abbiamo già visto nei documenti preparatori del Pug di Bari e che riproduciamo a corredo di questo articolo: un’immagine  in cui si descrive il volo di crediti edilizi da Punta Perotti a San Cataldo.

Nelle trattative sui diritti edifdicatori nella compensazione urbanistica, pubblico e privato non sono pari. Come osservava Stangellini già nel 2001 nel saggio «La riqualificazione urbana tra leggi di mercato ed esigenze sociali», la posizione del soggetto pubblico è critica, perché i proprietari degli immobili non si accontentano del prezzo, ma vogliono di più: «L’attività di valutazione – scrive Stanghellini – può ricavare solo indicazioni di carattere parziale dal sistema dei prezzi e dei costi espressi dal mercato. Un ulteriore problema si manifesta quando l’amministrazione pubblica locale instaura rapporti negoziali tesi a definire le compensazioni. L’amministrazione pubblica viene infatti a trovarsi in un mercato assimilabile al monopolio bilaterale, nel quale le sua posizione contrattuale è molto debole».

È la situazione in cui si trova oggi Bari: premesso che la destinazione urbanistica di un suolo può mutare senza produrre alcun diritto acquisito (lo ha stabilito a più riprese il Consiglio di Stato) il Comune dovrebbe cancellare i milioni di metri cubi promessi dal vecchio piano regolatore e finora non realizzati. Ma paradossalmente se verrà deciso di tramutare quelle previsioni in crediti edilizi (o come diavolo si chiameranno, per aggirare la legge regionale che li vieta) dovrà accettare sia i valori che le aree e addirittura le pianificazioni e le deroghe e i progetti che deciderà (o lo ha gia fatto?) la proprietà fondiaria.

Ma ora a Bari c’è Stanghellini: l’uomo giusto al posto giusto. Riuscirà a smentire se stesso?

 

di NICOLA SIGNORILE

(pubblicato oggi su “La Gazzetta del Mezzogiorno”)

 

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Pubblicato il 06|04|2016, in Piazza Grande con tag , , , , , , , , . Aggiungi il permalink ai segnalibri. Lascia un commento.

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